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そのリフォーム 要注意につき

調べる

僕らが日々行っているリフォームという仕事 


関連する法規というと、代表的なのが建築基準法なんですが

他にも消防法、それが飲食店の工事であれば食品衛生法なども関係します。

看板などの設置で、それが街の美観に関する工事であれば

各自治体の・・・・・都条例なども無関係ではありません。

道路使用許可など道路交通法などにも関連する事があります 





ははは・・・・・






もちろん僕らは法律家でもありませんので、

全ての法規を熟知している訳ではありませんが、当たり前の事というか

それがポピュラーなものであれば知識もあります。




微妙なラインのものであれば、これは経験上もしかすると・・・・・・

っていう位の妖怪アンテナは備えてはいます 


そういう場合はせっせと本やネットで調べます 




先日もお知り合いの友達から相談をうけた案件があって

簡単にいえば某繁華街の駅前付近にあるオフィスビル。


そのビルの、現在は駐車場になっている1Fに

駐車場

これは全然ちがう物件のイメージですが、この40坪はあろうかという駐車場に

新たにカフェをオープンするご計画があるというご相談だったんです。




ほほ~ 






すごい、嫌な予感・・・・・




これだけのお話しの時点で、私の妖怪アンテナはもう・・・・・












教師びんびん物語でした 




こんな私でも

40坪・・・・・・

100㎡を超える店舗はいわゆる「特殊建築物」扱いになる事位は知っています。

この場合は、工事前に関係各省に建築の「確認申請」が必要になりますし、

まして現在オフィスビルの物件に新たに飲食店をオープンさせるのであれば

その部分の「用途変更」の届け出も必要になってきます。

本来、事務所仕様である物件に用途のちがう店舗をつくるわけですから、

関係各省の鬼のような図面チェックが入ることは想像に難くありません 




それに物件オーナーさんと、どういう話になっているかは知りませんが

単純に駐車場を無くしてしまう訳ですから、その分の駐車スペースってどうするの・・・・・

って感じで調べてみたら、案の定 法令がありました 



これは物件の詳細をまだお聞きしていないので、はっきりはしないのですが

違法駐車などの防止を目的に、一定の規模、指定された地区に建つビルには

規模に応じた駐車台数を設ける事が義務付けられているんです。

それは何もビル内、って事でなくとも、近隣にその分の駐車場を契約して

確保すればいいようなんですが、

そんなもんカフェの家賃に反映されたら相場の倍くらいの家賃になりますよ 





とどめに、嫌な予感がしたのは

今回のお話しは僕らが普段やっている仕事でいえば「増築」の扱いになるのでは?

っていう懸念。



建築基準法で定められた いわゆる容積率という縛りがありますが これは

要はこれくらいの広さの敷地なら、これくらいまでの規模の建物なら建てていいですよ。

っていう事。

当たり前なんですが、みんな許される目一杯の規模のビルを建てますよね。


ここで要注意なのは、ビルの建築などを行う時

その駐車場スペースはビルの㎡数からは省かれる場合があるんです。

事務所でも、店舗でもない駐車場なら 

何というかそれはビルの稼働部ではないという考え方なのか・・・・




仮に今回のビルも駐車スペースが㎡数に含まれていないとすれば

その分を上の階に振り分けて、目一杯の規模にしているはず。

そこに新たにモロに㎡数に含まれるべき店舗なんぞをつくったら

軽く全体の容積率がオーバーする可能性があります。

ま これも詳細を調べる前の話なんで、はっきりはわからないんですが・・・・・





と、いうかそれ以前に現在、水道もガスもロクに電気もきてない駐車場に

飲食店をオープンするというのは・・・・・

入口だってつくらなきゃいけませんし、雨水の侵入だって新たに対策が

必要になります。


単純にまともな物件にオープンするのと比べて・・・・・・




倍くらいの工事費用が必要になってくるんじゃないかと思います 





一応、ここまでの自分の所見をお伝えして

もう1度、社内で検討するとおっしゃっていましたが・・・・・・




どうなる事やら・・




もちろん法規の問題も工事的な問題も、費用と時間をいくらかけてもいいのであれば

解決は可能かも知れませんが、そこは自分らが決められることではありませんし・・・・




ま お勧めはしませんかね 





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